除房价外，房贷利率走势，也是买房人关注的焦点。就在刚刚，中国人民银行公布了7月LPR。
一、最新LPR公布！1年期、5年期不变
刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：2025年7月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3%，5年期以上LPR为3.5%。，一年期与五年期均未有变动。
其实，本次LPR保持不变也是意料之中。毕竟LPR在今年5月才做过调整，从此前的3.6%调整为3.5%，下调了10BP。
聚焦西安房贷利率，目前多银行从此前的LPR-40BP，上调到了LPR-35BP，即从3.1%上调至3.15%，以150万房贷，30年等额本息计算，下调后，买房人利息总额将减少1.47万。
本次LPR虽保持不变，但今年降息还是有可能——
近日，近日召开的中国人民银行货币政策委员会2025年第二季度例会明确，将实施适度宽松的货币政策，加强逆周期调节，充分发挥货币政策工具的总量与结构双重功能，强化货币财政政策协同，以保持经济稳定增长和物价合理水平。
业内专家分析指出，预计三季度可能率先推出力度超预期的一揽子货币宽松政策，下半年或延续降息降准节奏。其中，降息幅度有望达到30个基点，降准幅度可能达0.5个百分点。
二、央行宣布！已降了60个基点
就在上周（7月14日），国务院新闻办公室举行发布会，介绍上半年货币信贷政策执行及金融统计数据情况。中国人民银行副行长邹澜表示， 2020年以来，中国人民银行已累计降准12次；累计下调政策利率9次，带动1年期和5年期以上贷款市场报价利率分别下降115个和130个基点。
新闻发布会现场 图源国新网
邹澜表示，从上半年的金融数据看，货币政策支持实体经济的效果是比较明显的。
一是金融总量合理增长。6月末，社会融资规模存量同比增长8.9%，广义货币供应量M2同比增长8.3%，人民币贷款同比增长7.1%。
二是社会综合融资成本低位下行。1-6月，新发放企业贷款加权平均利率大约为3.3%，比上年同期低约45个基点，现在全国新发放的个人住房贷款利率约3.1%，比上年同期低约60个基点。
如果把时间点拉长一点，其实可以发现近几年的个人住房贷款利率，对买房人愈发变得友好。尤其是自2022年开始，央行公布的个人住房贷款加权平均利率，在同比方面就持续处在降息通道。
随着近期高层频繁释放降息信号，市场普遍预期新一轮宽松政策即将落地，房贷利率有望进一步下调。
而值得注意的是，去年，LPR重定价周期开放了一次自主调整机会，不少人将重定价周期调整到3个月或6个月，7月1日共同重定价日，有业主的房贷利率已低至2.13%，主要原因是2009年办的房贷，当时利率打7折，后来又实行LPR下浮137个基点，经过调整后，商贷利率竟低于公积金利率。
三、个贷率再降低！西安“商转公"能实现?
除商贷利率，西安的商转公也是市场焦点。
根据中指研究院数据显示，今年上半年，多地调整、优化住房公积金政策，至少出台了150余条相关措施，其中包括支持住房公积金异地互认，今年以来，已有深圳、重庆、武汉、合肥等近30个城市和地区密集推进“商转公”。
西安”商转公“再次被至于聚光灯下。我们以贷款100万，30年期限计算，西安现行商业贷款利率3.15%，公积金贷款利率2.6%，如果商转公，月供可节省近300元/月。
目前，陕西省内10个地级市中，9个城市已开通“商转公”通道：渭南早在2023年4月就重启政策，允许正常还款12期以上且无逾期记录的购房者申请转换；2025年3月，宝鸡更进一步，开放异地缴存职工申请商转公；咸阳、延安、汉中等城市也各自设置了担保或抵押条件，唯独西安依然“按兵不动”。
2017年西安曾试行过“商转公”政策，却因调控政策收紧迅速停止。迟迟未重启，官方的回复口径主要是个贷率攀升，资金缺口大，不具备开展条件。
根据西安市住房公积金管理中心数据，6月西安公积金个贷率为86.94%，是近两年以来的最低值，且已经连跌3个月，那么这是否意味着西安商转公有戏呢？
参考广州政策，西安目前个贷率在85-90%之间，在这个范围内可实行部分商转公，有额度、预约申请等附加条件。
公开数据显示：2024年末，累计发放个人住房贷款56.41万笔2320.76亿元，贷款余额1459.98亿元，分别比上年末增加8.23%、14.25%、9.82%。可以看出，西安商转公迟迟未落地根本原因是资金缺口大。
“商转公”因其涉及面广、结构复杂、转换机制等各方面原因，短期内未被纳入优先序列 。
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